לפני עתירה כנגד החלטת וועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (להלן: "
וועדת הערר") מיום 17.5.10 לדחות ערר שהגישה העותרת. העותרת, הגב' אורה שרעבי, הגישה ערר לוועדת הערר, על החלטת המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן (להלן: "
הוועדה המקומית"), לדחות את התנגדות העותרת לתכנית רג/מק/1476, אותה יזמה שותפות "מבוא נגבה", היא המשיבה 2 (להלן: "
היזם").
העותרת מתגוררת בבית הבנוי בתחום תכנית רג/מק/1476. בצמוד לבית העותרת מצויים שני מבנים נוספים ויתרת תחום התכנית פנויה ממבנים.
בכתבי תשובתן לעתירה ביקשו הוועדה המקומית והיזם לדחות את העתירה על הסף בשל אי מיצוי הליכים ושיהוי. בהתאם להחלטתי מיום 8.12.10 אדון להלן בבקשות אלו.
1.
רקע עובדתי ותכנוני
תוכנית רג/מק/1476 נשוא העתירה הינה תכנית שינוי ובינוי, אשר קדמה לה תכנית בסמכות ועדה מחוזית, היא תכנית רג/1023 שפורסמה ביום 1.12.98 בי.פ 4706.
תכנית רג/1023 הינה תכנית לאיחוד וחלוקה של קרקע ללא הסכמת בעלים והיא קובעת ארבעה מגרשים לבנייה למגורים שמספריהם: 2א, 2ב (להלן: "
המגרשים המזרחיים"), 3א ו-3ב (להלן: "
המגרשים המערביים).
טבלת האיזון לתכנית הנ"ל הותקנה באופן שהזכויות במגרשים המערביים יוחדו למי שהיו בעלי הקרקע במגרש 3א (במצבו הקודם), בעוד שכל יתר בעלי הזכויות במגרשים המערביים, בהם העותרת ושני שכניה, המתגוררים בבתים המצויים במגרש 3ב, קיבלו את זכויותיהם במגרשים המזרחיים. ההיגיון באופן החלוקה שנקבע בטבלת האיזון היה לאפשר התחלת בנייה על ידי הקצאת מגרש ריק שנמצא בבעלות אחת יחידה ולא בריבוי בעלים.
בהתאם לטבלת האיזון, העותרת מתגוררת כיום בבית המצוי פיזית במגרש 3ב, אך זכויותיה מכוח תכנית רג/1023 הינן במגרש 2א. יש לחזור ולהדגיש כי תכנית זו הינה משנת 1998.
לימים, נמכרו הזכויות במגרשים המערביים ליזם, אשר הגיש לוועדה המקומית את תכנית רג/מק/1476. המדובר, למעשה, בתכנית שאמורה לאפשר את מימוש תכנית רג/1023 וזאת באמצעות ריכוז כל זכויות הבנייה במגרשים המערביים (הם, כזכור, מגרשים 3א ו-3ב). על פי התכנית הכוונה היא כי בתחילה יבנה במגרש 3א, הריק מכל מבנה, מגדל אחד בן 32 קומות. בדרך זו התייתר הצורך לפנות, כבר בשלב זה, למי שמתגורר במגרש 3ב, לרבות העותרת.
תכנית רג/מק/1476 פורסמה למתן תוקף בי.פ. 6134 ביום 7.9.10, לאחר שנדחה ערר העותרת.
להשלמת התמונה יובהר, כי במקביל להגשת תכנית רג/מק/1476, פועל היזם להגשת תכנית בסמכות וועדה מחוזית להגדלת זכויות הבנייה במגרשים הנותרים (הם מגרשים 2א, 2ב ו-3ב).
2.
טענות הצדדים
העותרת טוענת, כי טבלת האיזון לתכנית רג/1023 נערכה בניגוד לעקרונות איחוד וחלוקה כפויה, לפיהם על התמורה להיות קרובה ככל שניתן לזכויות היוצאות, דהיינו בתחום מגרש 3ב.
עוד טוענת העותרת, כי אישור תכנית רג/מק/1476 משמעותה העדפה חד צדדית קיצונית של היזם ללא התחשבות בעותרת המתגוררת בתחום התכנית. זאת, משום שכל זכויות הבנייה של מגרשים 3א ו-3ב מרוכזים מעתה על מגרש 3א, הריק מכל מבנה, כך שהיזם יוכל לבנות מגדל בן 32 קומות מבלי שיהרוס את הבתים הישנים תחילה (במגרש 3ב), ומבלי שינתנו פתרונות לעותרת, המתגוררת שם. למעשה, כיום מתגוררת העותרת בבית על קרקע שאינה בבעלותה, אלא בבעלות היזם והיא נתונה לחסדיו. העותרת אינה יכולה לבצע בביתה כל פעולה תכנונית כלשהי, כגון בניית תוספת לבית או בנייה מחדש במקרה שהבית ייהרס על ידי כוח עליון, שהרי זכויות הבנייה העתידיות שלה הינן במגרשים המזרחיים, אשר אופק מימושם רחוק.
הוועדה המקומית טוענת, כי יש לדחות את העתירה על הסף בשל אי מיצוי הליכים, זאת משום שהיה על העותרת להגיש בקשת רשות ערעור על החלטת וועדת הערר ולאחר מכן להגיש את הערר לוועדה המחוזית. מאחר והעותרת לא עשתה כן, הרי שהחלטת וועדת הערר הפכה חלוטה.
עוד טוענת הוועדה המקומית, כי יש לדחות את העתירה על הסף גם בשל השיהוי הרב שבהגשתה, שהרי אף שלכאורה יוצאת העותרת כנגד תכנית רג/מק/1476, הרי שטענותיה מכוונת לתכנית רג/1023, אשר נכנסה לתוקף כבר בשנת 1998.
כן טוענת הוועדה המקומית כי עניינה של תכנית רג/מק/1476 נדון באפן רציני ומעמיק בשתי ערכאות תכנוניות, בוועדה המקומית ובוועדת הערר המחוזית ומשכך אין מקום שבית משפט זה יתערב בהחלטה וישים את עצמו כערכאת ערעור תכנונית.
הוועדה המקומית מוסיפה וטוענת, כי העותרת יוצרת משוואה שגויה, לפיה מקסום זכויות היזם והגדלת רווחיו באים על חשבון העותרת, פוגעים בה ומרחיקים את אפשרות מימוש זכויותיה. ברם, כל שעושה תכנית רג/מק/1476 הוא לרכז למגרש אחד את כל זכויות היזם. התכנית אינה שוללת את זכויות העותרת והיא אינה נוגעת להן כלל, שכן זכויות העותרת הן במגרש אחר (במגרשים המזרחיים). הואיל והיזם ריכז את זכויותיו במגרש אחד, הוא מגרש 3א, הרי שלצורך הבנייה במגרש 3ב יהיה עליו ממילא להכין תכנית בסמכות וועדה מחוזית. מובן, כי לוחות הזמנים הצפויים עד להשלמת מהלך כזה דוחים במידה ניכרת ביותר את המועד שבו יהיה ליזם צורך לפנות את העותרת מביתה ומכאן שדווקא בעקבות תכנית רג/מק/1476 הובטח לעותרת פרק זמן ממושך ביותר, שבו תוכל להמשיך להתגורר בביתה עד למימוש זכויותיה במגרשים המזרחיים.
עוד טוענת הוועדה המקומית, כי תכנית רג/מק/1476 הינה תכנית לשינוי בינוי ועיצוב אדריכלי שהינה בסמכות הוועדה המקומית. התכנית אינה מוסיפה זכויות בנייה, כי אם משנה את הבינוי ללא תוספת זכויות. התכנון לא רק שאינו פוגע, כי אם תורם ומשמש כמניע ודחף להמשך שיפור שני המתחמים שבתכנית רג/1023.